美國越來越多都市區的房屋價值突破萬億美元
Alena Botros
2024-08-12
為萬億美元都市區歡呼。Photo illustration by Fortune; Original photo by Getty Images
迄今為止，萬億富翁還沒有誕生。但萬億美元大都市呢？它們確實存在，而且數量越來越多。
去年，美國萬億美元都市的數量翻了一番，從4個增加到8個。紐約、洛杉磯、亞特蘭大和波士頓早已加入老牌萬億美元都市俱樂部，這意味著它們的房屋總價值超過萬億美元。Redfin上周四發布的一份分析報告顯示，阿納海姆、芝加哥、鳳凰城和華盛頓特區，也加入了萬億美元都市俱樂部。Redfin分析了美國大部分地區超過9,500萬套住宅及其截至6月的價值（該公司表示，可能對數據進行修正）。
還有兩個大都市可能很快進入萬億美元都市的行列，它們是圣迭戈和西雅圖。舊金山無法上榜，因為其房屋總價值約為7,000億美元。但如果加上奧克蘭和圣何塞，它們的總價值接近2.5萬億美元。同樣，達拉斯和沃斯堡的房屋價值合計也超過1萬億美元。
大都市的房屋價值取決于多個因素，例如房屋數量、總房屋面積、基本房價等。例如：鳳凰城和洛杉磯都是萬億美元都市，盡管鳳凰城的平均房價遠低于洛杉磯。洛杉磯人口更多，但鳳凰城的房屋面積略高于洛杉磯。
去年，美國的房屋總價值增長超過3萬億美元，使房地產市場的價值接近50萬億美元，創歷史新高。據Redfin統計，過去10年，房屋總價值增長了超過一倍。背后的原因并非秘密：疫情期間房價暴漲，而且現在依舊在上漲，盡管上漲速度有所放緩。歸根結底原因在于供應問題。美國房屋供應不足的原因是房屋建設量不足和利率鎖定效應，盡管后者會有所緩解。由于疫情期間抵押貸款利率極低，出現了鎖定效應，但隨著利率突然升高，購房人受到了價格沖擊。相對而言，去年的抵押貸款利率并不是特別高，更未達到聞所未聞的程度。另一方面，數百萬套房屋缺口依舊存在。
Redfin經濟研究主管趙晨（音譯）表示：“由于待售房屋數量不足以降低房價，因此美國房地產市場的價值將在未來12個月突破50萬億美元大關。”
但抵押貸款利率持續下降，房價上漲速度放緩，而且隨著市場再平衡房屋庫存持續增多，有些地區也在增加房屋建設，足以滿足需求。在房地產市場價值漲幅最大的10個都市區中，有2個位于加州（阿納海姆和圣何塞）；在漲幅最小的10個都市區中，有6個位于德克薩斯州（奧斯汀、沃斯堡、埃爾帕索、麥卡倫、休斯頓和圣安東尼奧）。德克薩斯州的房屋建設量遠高于加州，因為在德克薩斯州建設房屋更容易，這是陽光地帶的新興都市房地產市場降溫的原因。
房屋價值上漲的其他都市區位于新澤西州，這里靠近紐約市，按照Redfin的說法是“在房價更高的紐約市通勤距離以內、房價相對較低的新澤西州都市區”。這可能表明遠程辦公或混合辦公依舊流行，或者超長途通勤的情況依舊存在。
此外，Redfin的分析還顯示，在郊區有約5,700萬套住宅，在城區有2,200萬套住宅，農村地區有2,100萬套住宅。盡管如此，去年農村房價上漲速度卻超過其他兩個類別，但“郊區房屋的價值首次突破30萬億美元。”城區房屋的價值超過10萬億美元，而農村房屋的價值不到8萬億美元。
最后，有一些對千禧一代來說的好消息：第一季度，千禧一代擁有的房屋總價值同比增長21.5%，達到約9萬億美元。這個增長速度是其他任何一代人的四倍。分析報告稱：“增長的部分原因是房價上漲，另外一個原因是千禧一代是目前人口最多的一代人，并且到了買房的年齡和財務狀況，因此他們在購房市場中占據了更大份額。”但不出所料，嬰兒潮一代依舊是最富有的一代人，而且他們的房屋價值更高。（財富中文網）
譯者：劉進龍
審校：汪皓
迄今為止，萬億富翁還沒有誕生。但萬億美元大都市呢？它們確實存在，而且數量越來越多。
去年，美國萬億美元都市的數量翻了一番，從4個增加到8個。紐約、洛杉磯、亞特蘭大和波士頓早已加入老牌萬億美元都市俱樂部，這意味著它們的房屋總價值超過萬億美元。Redfin上周四發布的一份分析報告顯示，阿納海姆、芝加哥、鳳凰城和華盛頓特區，也加入了萬億美元都市俱樂部。Redfin分析了美國大部分地區超過9,500萬套住宅及其截至6月的價值（該公司表示，可能對數據進行修正）。
還有兩個大都市可能很快進入萬億美元都市的行列，它們是圣迭戈和西雅圖。舊金山無法上榜，因為其房屋總價值約為7,000億美元。但如果加上奧克蘭和圣何塞，它們的總價值接近2.5萬億美元。同樣，達拉斯和沃斯堡的房屋價值合計也超過1萬億美元。
大都市的房屋價值取決于多個因素，例如房屋數量、總房屋面積、基本房價等。例如：鳳凰城和洛杉磯都是萬億美元都市，盡管鳳凰城的平均房價遠低于洛杉磯。洛杉磯人口更多，但鳳凰城的房屋面積略高于洛杉磯。
去年，美國的房屋總價值增長超過3萬億美元，使房地產市場的價值接近50萬億美元，創歷史新高。據Redfin統計，過去10年，房屋總價值增長了超過一倍。背后的原因并非秘密：疫情期間房價暴漲，而且現在依舊在上漲，盡管上漲速度有所放緩。歸根結底原因在于供應問題。美國房屋供應不足的原因是房屋建設量不足和利率鎖定效應，盡管后者會有所緩解。由于疫情期間抵押貸款利率極低，出現了鎖定效應，但隨著利率突然升高，購房人受到了價格沖擊。相對而言，去年的抵押貸款利率并不是特別高，更未達到聞所未聞的程度。另一方面，數百萬套房屋缺口依舊存在。
Redfin經濟研究主管趙晨（音譯）表示：“由于待售房屋數量不足以降低房價，因此美國房地產市場的價值將在未來12個月突破50萬億美元大關。”
但抵押貸款利率持續下降，房價上漲速度放緩，而且隨著市場再平衡房屋庫存持續增多，有些地區也在增加房屋建設，足以滿足需求。在房地產市場價值漲幅最大的10個都市區中，有2個位于加州（阿納海姆和圣何塞）；在漲幅最小的10個都市區中，有6個位于德克薩斯州（奧斯汀、沃斯堡、埃爾帕索、麥卡倫、休斯頓和圣安東尼奧）。德克薩斯州的房屋建設量遠高于加州，因為在德克薩斯州建設房屋更容易，這是陽光地帶的新興都市房地產市場降溫的原因。
房屋價值上漲的其他都市區位于新澤西州，這里靠近紐約市，按照Redfin的說法是“在房價更高的紐約市通勤距離以內、房價相對較低的新澤西州都市區”。這可能表明遠程辦公或混合辦公依舊流行，或者超長途通勤的情況依舊存在。
此外，Redfin的分析還顯示，在郊區有約5,700萬套住宅，在城區有2,200萬套住宅，農村地區有2,100萬套住宅。盡管如此，去年農村房價上漲速度卻超過其他兩個類別，但“郊區房屋的價值首次突破30萬億美元。”城區房屋的價值超過10萬億美元，而農村房屋的價值不到8萬億美元。
最后，有一些對千禧一代來說的好消息：第一季度，千禧一代擁有的房屋總價值同比增長21.5%，達到約9萬億美元。這個增長速度是其他任何一代人的四倍。分析報告稱：“增長的部分原因是房價上漲，另外一個原因是千禧一代是目前人口最多的一代人，并且到了買房的年齡和財務狀況，因此他們在購房市場中占據了更大份額。”但不出所料，嬰兒潮一代依舊是最富有的一代人，而且他們的房屋價值更高。（財富中文網）
譯者：劉進龍
審校：汪皓
No trillionaires exist, not yet. But trillion-dollar metropolitan areas? They exist, and they’re multiplying.
In the last year, the number of trillion-dollar metros doubled, from four to eight. New York, Los Angeles, Atlanta, and Boston were already in the trillion-dollar club, meaning their total value of homes totaled more than a trillion dollars. They were joined by Anaheim, Chicago, Phoenix, and Washington, D.C., according to an analysis from Redfin published Thursday that looked at more than 95 million residential properties and their home values in most parts of the country as of June (the data is subject to revision, it said).
Two more metros could make the cut soon: San Diego and Seattle. You won’t see San Francisco on the list since its total value of homes comes to about $700 billion. Still, when it’s coupled with Oakland and San Jose, their total is worth close to $2.5 trillion. Similarly, home values in Dallas and Fort Worth, combined, equal more than a trillion dollars.
For what it’s worth, there are several variables at play, such as number of homes, total area in square miles, typical home prices, etc. Consider this: Phoenix and Los Angeles are both trillion-dollar cities, even though Phoenix’s average home value is considerably lower than L.A.’s. Los Angeles also has a greater population, but the area of Phoenix is slightly larger.
In the past year, the total sum of homes in the country increased by slightly more than $3 trillion, pushing the housing market’s worth to an all-time high: close to $50 trillion. In the past decade, the total value of homes has more than doubled, according to Redfin. It’s no secret why: Home prices exploded during the pandemic, and they’re still on the rise, albeit more slowly. And it all comes down to supply. There aren’t enough homes because of underbuilding and the lock-in effect, although the latter will relent. The phenomenon is occurring only because mortgage rates were so low during the pandemic that once they rose suddenly, the pain of sticker shock ensued. Relatively speaking, mortgage rates in the last year or so aren’t wildly high or even unheard of. The shortfall of homes in the millions, on the other hand, is lasting.
“The value of America’s housing market will likely cross the $50 trillion threshold in the next 12 months as there are not enough homes being listed to push prices down,” said Chen Zhao, economics research lead at Redfin.
But mortgage rates are falling, home price inflation is slowing, and inventory is increasing as the market rebalances—and some places are building more homes, too, enough to meet demand. Two of the 10 metros that saw the greatest leaps in value were in California (Anaheim and San Jose); six of the 10 metros that saw the smallest increase in value were in Texas (Austin, Fort Worth, El Paso, McAllen, Houston, and San Antonio). The Lone Star State builds many more homes than the Golden State, because it’s easier to do so, and it’s why Sunbelt boomtowns are cooling off.
Some other metropolitan areas that saw home values swell were in New Jersey, close to New York City—or, as Redfin put it, “relatively-affordable New Jersey metros within commuting distance of New York, where property is more expensive.” It could be an indication that remote, or hybrid, work is alive and well, or that super-commuting is still a thing.
Separately, another thread from Redfin’s analysis showed there are around 57 million homes in the suburbs, 22 million in urban areas, and 21 million in rural areas. Even so, rural home values rose faster than the other two categories in the last year, but “the value of homes in the suburbs cracked the $30 trillion mark for the first time.” Home values in urban areas are worth more than $10 trillion, and those in rural areas are worth under $8 trillion.
And lastly, some sort of good news for millennials: The total value of homes owned by the generation rose 21.5% from a year earlier to almost $9 trillion in the first quarter. That’s four times as fast as any other generation. “The increase is partly due to the overall growth in home prices, but also because millennials are now the largest generation by population and have reached an age and financial position where they make up a larger share of the homebuying market,” the analysis read. But as you might expect, baby boomers are still the richest generation and their homes are worth much more.
